26.11.2020
Oman asunnon ostaminen on iso askel, ja etenkin ensimmäisen oman asunnon ostaminen tuo mukanaan paljon selvitettävää ja uuden oppimista. Asuntokaupoille on syytä lähteä avoimin mielin, mutta perusasiat hallussa, jotta osaa tehdä omaan tarpeeseen ja budjettiin sopivat päätökset. Useimmiten asunnon ostaminen sujuu ongelmitta, mutta on tärkeää olla tietoinen myös asuntokauppoihin liittyvistä sudenkuopista ja mahdollisista riskeistä.
Mieti arkeesi sopivat asunnon kriteerit ja laske budjetti
Mieti aivan ensimmäisenä, millainen asunto sopii omaan elämääsi. Montako huonetta tarvitset? Onko tarvetta asua lähellä julkisia kulkuyhteyksiä? Millaisia palveluita toivot löytyvän kotisi läheltä? Pitääkö asunnossa olla piha, sauna, parveke tai muita tiettyjä ominaisuuksia? Millaisella alueella tahdot asua? Itselle sopivaa asuinaluetta pohtiessa on tärkeää huomioida alueen nykytilan lisäksi se, millaisia suunnitelmia alueelle on kaavailtu tulevaisuudessa. Alueen viihtyisyyttä edistävät rakennushankkeet sekä uusien palveluiden rakentuminen lähelle nostavat kohteen arvoa pitkällä tähtäimellä. Mitä tarkemmin tiedät toiveesi asunnon suhteen, sitä helpommin pystyt rajaamaan asuntomarkkinoilta sellaisia kohteita, joissa on potentiaalia juuri omaan käyttöösi.
Toinen asunnon ostamisen kannalta avainasemassa oleva tieto on käytössäsi oleva budjetti. Laske oman taloutesi tulot ja menot sekä arvioi, paljonko sinun on mahdollista laittaa kuukaudessa rahaa asunnon kuluihin. Tämä auttaa tekemään realistisen arvion siitä, minkä hintaisia asuntoja voit lähteä etsimään. Moni kiinnittää asuntoa ostaessa huomiota ensisijaisesti kauppahintaan, mutta sen lisäksi on syytä tarkastella myös muita asuntoon liittyviä kuluja.
Asunnon kuluja ovat esimerkiksi yhtiö- ja rahoitusvastikkeet, joita maksat kuukausittain. Lisäksi kuukausittaiset sähkö-, vesi- ja lämmityskulut saattavat muuttua, kun vaihdat asuntoa. Huomioi, että vastikkeisiin ei saa tiukan paikan tullen lyhennysvapaata asuntolainan tapaan, joten laske budjettisi niin, että pystyt kattamaan nämä kulut, vaikka taloustilanteessasi tapahtuisi muutoksia.
Asuntokaupan yhteydessä maksat ostamastasi asunnosta varainsiirtoveron (asunto-osakkeet 2%, kiinteistöt 4% kauppahinnasta). Jos kerrostaloasunnosta maksamasi hinta on esimerkiksi 135 000€, maksat siitä varainsiirtoveroa 2 700€. Jos kyseessä on kuitenkin ensimmäinen asuntosi, johon sinulla on yli 50% omistusoikeus, saat vapautuksen varainsiirtoverosta. Kiinteistöistä, kuten omakotitaloista tulee lisäksi maksettavaksi vuosittain kiinteistövero. Mikäli talosi on vuokratontilla, maksat myös vuosittain kaupungille vuokrasumman.
Tutustu kohteeseen ja ota tarvittaessa mukaan ammattilainen
Sovi välittäjän tai myyjän kanssa esittelykäynti, kun olet löytänyt budjettiisi ja tarpeisiisi sopivan asunnon. Käy aina katsomassa asuntoa ennen ostopäätöstä. Asunnon osto on iso taloudellinen sitoumus, joten voit käydä katsomassa kohdetta vaikka useammankin kerran. Fiilistele yleistunnelmaa ja mieti, voisitko nähdä itsesi tai perheesi asuvan kyseisessä asunnossa. Älä kuitenkaan tee ostopäätöstä tunteella, vaan tarkista kaikki faktat ensin.
Jos olet itse epävarma siitä, millaisia asioita pitäisi huomioida, voit ottaa näyttöön mukaan tuttavan tai rakennusalan ammattilaisen, joka tietää asiasta enemmän. Näin voitte yhdessä miettiä, millaisia riskejä asuntoon voi mahdollisesti liittyä ja kysyä välittäjältä tai myyjältä oikeat kysymykset. On tärkeää, että saat mahdollisimman kattavan kuvan siitä, mitä olet ostamassa. Mikäli aiot tehdä kohteessa remonttia, osaa ammattilainen myös arvioida sen kustannuksia. Näin pystyt suhteuttamaan remontin hinnan ja asunnon kauppahinnan niin, että kokonaissumma pysyy budjettisi rajoissa.
Tarkista taloyhtiön tila ja talous ennen ostopäätöstä
Asunnon lisäksi on tärkeää tutustua taloyhtiöön huolellisesti. Ovatko yleiset tilat siistissä kunnossa? Kuinka hyvin pihaa on hoidettu? Millaisia naapureita kohteessa on? Käy katsastamassa asunnon lisäksi taloyhtiön yleiset tilat, kuten saunat, varastot ja pyykkitupa. Jos käyt tutustumassa asuntoon useamman kerran, varaa näytöt aina eri kellonaikaan. Näin pääset jyvälle, millainen tunnelma talossa on esimerkiksi päivällä tai illalla.
Taloyhtiön tehdyt ja tulevat remontit on tärkeää tarkistaa ennen ostopäätöstä, sillä remontit tulevat aina osakkaiden maksettavaksi. Omakotitaloa ostaessa kuntokartoitusraportti on syytä lukea erityisen huolellisesti läpi. Isot remontit lähitulevaisuudessa voivat tehdä tiukkaa taloudellisesti, ellei niihin ole osannut varautua etukäteen. Myös kohteen asumismukavuus heikkenee, jos käynnissä on pitkään kestävä remontti esimerkiksi putkiin tai julkisivuun liittyen.
Jokaisella taloyhtiöllä on oltava pitkän tähtäimen suunnitelma, joka kertoo, millaisia korjaustarpeita taloyhtiöllä on ja millaisella aikataululla ne on ajateltu toteuttaa. Nämä korjaustarpeet ovat useimmiten suuria kokonaisuuksia, jotka liittyvät esimerkiksi sähkö- ja ilmastointilaitteisiin, lämmitykseen, energiatehokkuuteen, ikkunoihin, ulkopintoihin tai putkistoihin.
Taloyhtiön olennaiset talousasiat löydät yhtiöjärjestyksestä ja taloyhtiön tilinpäätöksestä. Tarkista, onko taloyhtiö velkainen vai plussan puolella. Millaisia taloudellisia pitkän tähtäimen suunnitelmia taloyhtiöllä on? Kuinka taloyhtiön remonttien rahoitus on hoidettu aiemmin? Pyydä ammattilaista analysoimaan dokumentit, jos olet itse epävarma siitä, mitä pitäisi tarkistaa. Isännöitsijä osaa myös kertoa tarkemmin taloyhtiön asioiden hoidosta.
Tee ostotarjous aina kirjallisesti
Kun olet selvittänyt kaiken tarvittavan ja tehnyt päätöksen, että olet löytänyt sopivan asunnon, on aika tehdä ostotarjous. Tilanteen mukaan teet ostotarjouksen joko kiinteistönvälittäjälle tai suoraan myyjälle, mikäli kohde ei ole välittäjällä myynnissä. Ostotarjous on syytä tehdä aina kirjallisesti, jotta kaikki on selkeästi paperilla, eikä epäselvyyksiä synny.
Muista, että myös suullinen ostotarjous on sitova eli tee tarjous vasta, kun olet aivan varma siitä, että haluat ostaa kohteen. Kirjaa selkeästi tarjoukseen, mikäli siihen sisältyy ehtoja, jotta pystyt perumaan tarjouksen, mikäli et saa esimerkiksi vanhaa asuntoasi myytyä tai kosteusmittauksessa löytyy epäilyttäviä tuloksia. Mikäli perut ostotarjouksen jonkin muun syyn kuin kirjaamisesi ehtojen vuoksi, joudut maksamaan myyjälle sopimussakkoa. Vastaavasti, jos asunnon myyjä vetäytyy kaupasta ilman pätevää syytä, joutuu hän maksamaan ostajalle sopimussakkoa.
Kirjaa ostotarjoukseen ainakin seuraavat asiat:
- Oma nimesi, yhteystietosi ja henkilötunnuksesi
- Myyjän nimi, yhteystiedot ja henkilötunnus (välittäjä täyttää)
- Kohteen osoite sekä mahdolliset osakenumerot tai kiinteistötunnus
- Tarjoamasi kauppahinta
- Tieto, kuinka kauan tarjous on voimassa
- Päivämäärä, johon mennessä kauppa tulee tehdä
- Mahdolliset kaupan ehdot (mm. kuntokartoitus, vanhan asunnon myynti, lainansaanti pankista)
- Käsirahan suuruus ja ostotarjouksen perumisen sakkomaksu
- Milloin asunnon hallintaoikeus siirtyy eli milloin asunto vapautuu ja vastuu siirtyy ostajalle
Huomioi, että ostotarjous on sitova vain silloin, kun käydään kauppaa asunto-osakkeista. Kiinteistöjen eli esimerkiksi omakotitalojen osalta kumpi vain voi perua kaupan ilman seurauksia ennen kuin kauppa on vahvistettu kaupanvahvistajan toimesta. Kaupan peruuttajan on kuitenkin korvattava peruuntumisesta mahdollisesti aiheutuneita kohtuullisia kustannuksia.
Omasta kodista sijoitusasunnoksi
On muutamia asioita, joita kannattaa huomioida, jos mietit vaihtavasi oman kotisi sijoitusasunnoksi. Jos omistat asunnon kaksi vuotta ja sinä tai perheenjäsenesi asuu siellä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, saat vapautuksen asunnon myyntivoiton verotuksesta. Tämän vuoksi asunnon suhteen kannattaa tehdä pitkän tähtäimen suunnitelma. Parhaan hyödyn saat, kun ostat asunnon, asut siellä itse (tai perheenjäsenesi asuu) kaksi vuotta ja laitat sen vasta sitten vuokralle tuottamaan. Mikäli kuitenkin päätät vaihtaa asunnon sijoituskohteeksi aiemmin, huomioi myyntivoiton verotuksesta syntyvät kulut budjetissasi. Asunnon myyntivoitosta maksetaan veroa 30-34% riippuen voiton summasta.
Kun mietit sopivaa vuokran määrää, huomioi ainakin alueen yleinen vuokrataso, asunnon kiinteät kuukausittaiset ja vuosittaiset kulut sekä toivottu tuottosumma. Pidä mielessä myös mahdolliset tulevat remontit ja kunnostukset sekä yllätyskulut, joihin tarvitaan budjettia. Kirjaa vuokrasopimukseen selkeästi vuokrankorotuksesta kertova pykälä, jotta pystyt tarpeen mukaan päivittämään vuokran suuruutta. Tämä on tärkeää, jotta oma sijoitus on turvattu, vaikka vastikkeet nousisivat taloyhtiön remontin, muiden osakkaiden laiminlyöntien tai muiden itsestä riippumattomien syiden vuoksi.
Oman asunnon ostaminen on monessa tapauksessa taloudellisesti järkevä pitkäaikainen sijoitus, joka toimii ponnahduslautana vaurastumisen tiellä. Tärkeintä on ottaa etukäteen selvää niistä asioista, joiden avulla voit tehdä onnistuneen sijoituksen ja löytää juuri itsellesi sopivan kodin!
Lisää tietoa aiheesta:
Asuntosijoittaminen – kuinka pääsen alkuun?