11.08.2025
Varainsiirtovero on termi, joka usein herättää monia kysymyksiä ja saa ihmiset miettimään, mitä se sisältää ja miten se voi vaikuttaa heidän taloudelliseen tilanteeseensa. Mikä on varainsiirtovero ja kenen tulee sitä maksaa? Entä missä tapauksissa varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
Tässä artikkelissa tutustumme syvemmin varainsiirtoveroon ja sen ominaisuuksiin, erityisesti vuoden 2024 muutosten valossa. Vuoden 2024 alussa varainsiirtoveroon tulee tuntuvia muutoksia, varsinkin ensiasunnon ostajan näkökulmasta.
Mikä on varainsiirtovero - varainsiirtoveron perusteet ja tarkoitus
Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan kiinteistöjen, kuten asuntojen ja tonttien, kaupoista tai vaihdosta. Yleensä varainsiirtovero maksetaan, kun kiinteistön, asunto-osakkeen tai osakkeen tai muun arvopaperin omistusoikeus siirtyy omistajalta toiselle. Varainsiirtovero vaihtelee maittain ja sen suuruus määräytyy myytävän kiinteistön tai asunnon hinnan perusteella.
Suomessa varainsiirtovero on niin sanottu oma-aloitteinen vero, jonka yleensä maksaa kauppatilanteesssa ostaja.
Miksi varainsiirtoveroa pitää maksaa?
Varainsiirtovero tuo Suomen taloudelle vuosittain lähes miljardi euroa (936 miljoonaa vuonna 2022) joten se on iso viipale maamme kokonaisverotulon määrästä. Varainsiirtoveron haitallisuutta asunto- ja kiinteistökauppojen hidasteena on tutkinut Valtion Taloudellinen Tutkimuskeskus. Sen mukaan useat luotettavat ulkomaiset tutkimukset osoittavat, että varainsiirtovero vähentää merkittävästi muuttamista ja asuntokauppoja. Tutkimusten mukaan yhden prosenttiyksikön nousu varainsiirtoverossa vähentää asuntokauppoja Suomessakin noin 10–20 prosenttia. Suomen varainsiirtoveroa ollaan alentamassa ensi vuoden alusta - osittain tällä tavoiteltaneen asuntokaupan vilkastumista näinä poikkeuksellisen korkean koron aikoina.
Varainsiirtovero Suomessa
Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan osakkeiden tai kiinteistöjen kaupasta tai vaihdannasta. Se on yksi keskeisimmistä veroista kiinteistökaupoissa ja vaihdannoissa, ja sen määrä riippuu ostettavan kiinteistön hinnasta. Varainsiitovero lasketaan prosentteina kauppasummasta kaupanteon jälkeen. Varainsiirtovertus on Suomessa säädelty Varainsiirtoverolaissa ja erilaisilla asetuksilla, ja sen tarkoituksena on kerätä varoja valtion kassaan asunto-osakkieden ja kiinteistöjen omistusoikeuden vaihtuessa.
Arvopaperien ja osakkeiden varainsiirtovero
Pörssi-osakkeen tai muun arvopaperin kaupoista pitää myös suorittaa varainsiirtovero. Se on nykyisin 1,6% mutta tulee tippumaan prosentin kymmenyksen verran ja on vuoden 2024 alusta lähtien 1,5%.
Kumpi maksaa varainsiirtoveron - myyjä vai ostaja?
Kun ostat kiinteistön tai asunto-osakkeen, kaupasta täytyy tehdä varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle ja maksaa kaupasta varainsiirtovero. Ilmoituksen antaa ja veron maksaa yleensä ostaja. Varainsiirtovero on ilmoitettava ja maksettava oma-aloitteisesti. Varainsiirtovero on maksettava kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä ja kauppakirjan allekirjoittamisesta.
Veron maksu kiinteistökaupoissa eroaa hieman osakekauppojen verotuksesta. Ostajan tulee antaa varainsiirtoveroilmoitus Verohallinnolle ennen kuin lainhuutoa tai kirjaamista haetaan. Lainhuutoa tai kirjaamista on kiinteistökaupoissa haettava Maanmittauslaitokselta 6 kuukauden kuluessa siitä, kun kauppakirja tai muu sopimus on allekirjoitettu. Vaikka kiinteistön kaupassa on kiinteistönvälittäjä apuna, varainsiirtoveroilmoitus kiinteistöstä tulee tehdä itse oma-aloitteisesti.
Miten varainsiirtoveron määrä lasketaan?
Varainsiirtovero määräytyy Suomessa kiinteistön kauppahinnan perusteella. Yleensä vero on tietty prosenttiosuus kiinteistön tai asunto-osakkeen kauppahinnasta. Tämä prosenttiosuus vaihtelee riippuen siitä, onko kyseessä asuinrakennus vai muu kiinteistö. Esimerkiksi asuinrakennusten osalta verokanta voi olla alhaisempi kuin muiden kiinteistöjen osalta.
Asunto-osakekaupassa varainsiirtovero on 2 % velattomasta myyntihinnasta. Kiinteistökaupoissa varainsiirtoveron määrä on 4 % kiinteistön kauppahinnasta.
Vuoden 2024 alussa tulee varainsiirtoveroon tuntuvia muutoksia. Nykylain mukaan ensiasunnon ostaja maksaa tietyin rajoituksin pienempää varainsiirtoveroa, ja lakimuutosten jälkeen tämä ensiasunnopn ostajan etu poistuu. Sen sijaan varainsiirtovero-prosentti alenee kaikille, jonka jälkeen varainsiirtovero on kiinteistöille 3% ja asunto-osakkeille 1,5%. Muiden arvopaperien varainsiirtovero alenee myös - 1,6 prosentista 1,5 prosenttiin.
Missä tapauksissa varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa?
Ostaessasi kiinteistön tai asunto-osakkeen ensimmäistä kertaa olet ensiasunnon ostaja. Ensiasunnon ostajan ei nykyään tarvitse maksaa varainsiirtoveroa. Suomessa ensiasunnon ostajat voivat vuoden 2023 loppuun saakka saada varainsiirtoveron alennusta tai poistoa tietyin ehdoin. Tämä helpotus on suunniteltu helpottamaan nuorten aikuisten asunnon hankintaa ja kannustamaan heitä omistusasumiseen. Alennus tai poisto myönnetään yleensä, kun kyseessä on ostajan ensimmäinen asunto ja kauppahinta ei ylitä tiettyä enimmäismäärää.
Vuonna 2022 ensiasunnon verovapautta sovellettiin noin 23 000 asunto-osakkeen sekä 13 000 asuinkiinteistön kaupassa. Vuoden 2024 alusta etu poistuu ja varaisiirtoveroa muutetaan sen sijaan kaikkien maksuvelvollisten osalta hieman matalammaksi.
Ensiasunnon ostajan ei vuoden 2023 loppuun saakka tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mikäli seuraavat ehdot täyttyvät:
-
Kaupantekohetkellä ostaja on 18-39 vuotias
-
Ostajan omistusosuus kaupan on jälkeen vähintään 50 %
-
Asunto ostetaan vakituiseksi asunnoksi ja ostaja muuttaa siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta
-
Ostaja ei ole kaupantekohetkellä tai aiemmin omistanut asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 % tai suurempaa osuutta
Ensiasunto voi olla niin asunto-osake kuten kerrostalo tai rivitalo-osake tai kiinteistö kuten omakotitalo. Ensiasunnon verovapaus koskee asunto-osakkeen tai muun kiinteistön hankintaa, mutta se ei koske autopaikkaa kuten autotallia. Myös ensiasunnon ostajan tulee tehdä varainsiirtoveroilmoitus, vaikka hän ei maksaisikaan varainsiirtoveroa. Vuoden 2024 alusta ensiasunnon ostajan erityskohtelu poistuu kokonaan uuden varainsiirtoverolain tullessa voimaan.
Löytyy myös toinen poikkeus varainsiirtovero-velvollisuuteen. Jos maksettavan varainsiirtoveron määrä on 10€ tai vähemmän veroa ei tarvitse maksaa.
Varainsiirtoveron maksaminen
Varainsiirtovero maksetaan Verohallinnolle. Ostaja tai ostajan valtuuttama edustaja on vastuussa veron maksamisesta. Verohallinto antaa ohjeet veron maksamisesta ja tarvittavat lomakkeet varainsiirtoveron ilmoittamiseen ja maksamiseen. Varainsiirtovero on niin sanottu oma-aloitteinen vero, eli Verohallinto ei veloita veroa automaattisesti vaan verovelvollisen tulee maksaa vero itse Verohallinnon määräämälle tilille. Yleensä kiinteistö- ja asunto-osake-kaupoissa kiinteistönvälittäjä varmistaa että varainsiirtovero tulee maksetuksi. Kun varainsiirtoveron määrä on alle 10 euroa sitä ei tarvitse maksaa.
Varainsiirtovero ja kiinteistönvaihdanta
Varainsiirtoveroa on maksettava myös kiinteistövaihdannassa. Kiinteistövaihdanta tarkoittaa tilannetta jossa vero maksetaan vaihdettavan kiinteistöjen ja rakennusten arvon perusteella. Varainsiirtovero maksetaan jokaisesta vaihdettavasta kiinteistöstä erikseen. Kiinteistövaihdannan palveluista löytyy hyvin tieto Maanmittauslaitoksen nettisivuilta.
Kiinteistökauppoja tehtäessä tai kiinteistönvaihdannassa on tärkeää tuntea varainsiirtoveron säännökset ja noudattaa niitä tarkasti. Kiinteistönvälittäjän tai lakimiehen apu voi olla hyödyksi varainsiirtoveroon liittyvissä kysymyksissä, varsinkin monimutkaisissa kaupoissa tai kiinteistönvaihdanta-tilanteissa kun pitää maksaa varainsiirtovero.
Varainsiirtoveron muutokset 2024
Suomen hallitus on esittänyt varainsiirtoverokantojen alentamista erityisesti kiinteistöjen, asunto-osakkeiden ja muiden arvopapereiden osalta vuoden 2024 alusta lähtien. Lisäksi hallitus suunnittelee ensiasuntojen verovapauden poistamista kokonaan. Hallituksen linjaus on osa laajempaa pyrkimystä parantaa asuntomarkkinoiden toimivuutta. Tavoitteena on myös vähentää varainsiirtoveron vaikutusta muuttamiseen. Toimenpiteen taustalla on myös halu helpottaa rakennusalan heikentynyttä suhdannetilannetta. Näillä päätöksillä hallitus pyrkii tukemaan talouden elpymistä ja parantamaan asuntomarkkinoiden vakautta tulevaisuudessa.
Hallitus on esittänyt että vuoden 2024 alusta varainsiirtoverolakia muutetaan seuraavasti:
-
Kiinteistöjen varainsiirtoveroprosentti laskee 4 prosentista 3 prosenttiin.
-
Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöiden osakkeiden varainsiirtovero–prosentti laskee 2 prosentista 1,5 prosenttiin.
-
Muiden arvopapereiden varainsiirtovero alenee nykyisestä 1,6 prosentista 1,5 prosenttiin.
-
Ensiasuntojen verovapaus poistuu vuoden 2024 alusta.
Tämän muutoksen kustannus olisi valtiolle noin 70 miljoonaa euroa. Varaisiirtoverokertymä alenisi muutoksen johdosta noin 144 miljoonalla eurolla vuode. Ensiasunnonostajan verovapauden poistaminen kasvattaisi verokertymää 74 miljoonalla eurolla per vuosi. Verokertymä alenisi näin ollen vuositasolla yhteensä noin 70 miljoonalla eurolla.
Saatat olla myös kiinnostunut näistä
