Asuntosijoittaminen - kuinka pääsen alkuun

Asuntosijoittaminen on yksi suosituimmista keinoista sijoittaa ja vaurastua. Koska asuntosijoittaminen on yksi helpoimmista sijoittamisen muodoista, on se usein yksi ensimmäisistä sijoittamisen muodoista, joihin ihmiset lähtevät mukaan tavoitellessaan vaurastumista. Vaikka asuntosijoittaminen on melko helppoa, on syytä tutustua hieman alaan ja eri mahdollisuuksiin ennen oman sijoitusasunnon hankkimista. Myös asuntosijoittamiseen liittyvistä kuluista ja riskeistä on syytä olla tietoinen, jotta välttyy ikäviltä taloudellisilta yllätyksiltä.

Kuinka löytää hyvä sijoitusasunto?

Tutustu ennen kaikkea markkinatilanteeseen ja alueeseen, josta olet suunnitellut hankkivasi tai sijoitusasunnon. Hyvä nyrkkisääntö on se, että mitä lähempänä kaupungin keskustaa asunto on, sitä varmempi sijoitusasunto se on. Saat asuntosi varmemmin vuokrattua, kun se on lähellä palveluita ja hyvin kulkuyhteyksien päässä. Huomioi alueen nykytilan lisäksi se, millaisia suunnitelmia alueelle on tehty tulevaisuutta varten. Esimerkiksi alueen viihtyvyyttä edistävät rakennushankkeet ja palveluiden rakentuminen lähelle saattavat nostaa kohteen arvoa pitkällä tähtäimellä.

Käy aina katsomassa asuntoa ennen ostopäätöstä – mieluummin vaikka useammankin kerran. Mieti asunnon yleistä tunnelmaa ja ilmettä nimenomaan vuokralaisen kannalta. Onko pohjaratkaisu sellainen, joka taipuu moneen tarpeeseen? Onko asunto heti vuokrattavissa vai kaipaako se remonttia? Ota näyttöön mukaan ammattilainen tai tuttava, joka on rakennusalalla töissä, jos olet epävarma siitä, osaatko kiinnittää huomiota oikeisiin asioihin. Ammattilainen osaa huomioida riskit, joita voi piillä näkyvien pintojen lisäksi rakenteissa. Lisäksi ammattilainen osaa antaa totuudenmukaisen arvion siitä, kuinka paljon esimerkiksi asunnon remontti tulisi maksamaan.

Vaikka sijoitusasuntoa ostaessa moni kiinnittää pääasiassa huomiota kauppahintaan, on syytä tarkastella myös muita asuntoon liittyviä kuluja. Huomioi kauppahinnan lisäksi yhtiö- ja rahoitusvastikkeet, jotka ovat asunnon kuukausittaisia kuluja. Mitä pienempi hoitovastike on, sitä suuremman tuoton saat vuokratulollesi. Pidä mielessä se, että toisin kuin asuntolainaan, vastikkeisiin ei saa tiukan paikan tullen lyhennysvapaata, vaan ne ovat kiinteä kulu, joka tulee maksaa kuukausittain, vaikka asunto olisi tyhjillään.

Tutustu taloyhtiöön ennen ostopäätöstä

Tutustu asunnon lisäksi taloyhtiöön huolellisesti. Silmäile asuntonäytössä taloyhtiön yleisten tilojen siisteyttä niin sisätiloissa kuin pihallakin. Voit myös jutella taloyhtiössä jo asuvien kanssa, mikäli törmäät heihin esimerkiksi näytön aikana. Mikäli käyt katsomassa asuntoa useaan otteeseen, sovi näytöt aina hieman eri kellonaikaan. Näin saat selville, millainen tunnelma taloyhtiössä on esimerkiksi päivällä ja illalla.

Kiinnitä huomiota taloyhtiössä tehtyihin ja tuleviin remontteihin. Remontit tulevat aina osakkaiden maksettavaksi, minkä vuoksi mittavat remontit lähivuosina voivat syödä vuokratuottosi nopeasti pois. Sijoitusasunnon vuokraaminen voi myös olla haastavaa, jos käynnissä on pitkään kestävä koko taloyhtiön remontti, joka vaikuttaa asumiseen kohteessa. Esimerkiksi isot putkiremontit tai julkisivuremontit aiheuttavat väistämättä epämukavuutta asumiseen. Jokaiselle taloyhtiöllä tulisi olla pitkän tähtäimen suunnitelma, josta selviää, millaisia korjaustarpeita taloyhtiöllä on ja millaisella aikataululla ne on ajateltu toteuttaa. Korjaustarpeet liittyvät usein esimerkiksi lämpö-, sähkö- tai ilmastointilaitteisiin, energiatehokkuuteen, putkistoihin, ikkunoihin tai talon ulkopintoihin.

Taloyhtiön talous kannattaa tarkistaa ennen ostopäätöstä, jotta välttyy ikäviltä taloudellisilta yllätyksiltä, jotka koskevat koko taloyhtiötä. Löydät taloyhtiön talousasiat yhtiöjärjestyksestä ja taloyhtiön tilinpäätöksestä. Kiinnitä huomiota mm. siihen, onko taloyhtiön talous velkainen vai plussan puolella. Onko taloyhtiölle tehty pitkän ajan taloudellisia suunnitelmia? Kuinka remontit ja muut taloyhtiön kustannukset on rahoitettu aiemmin? Jos et itse ole varma, millaisiin asioihin sinun tulisi kiinnittää huomiota, pyydä alan ammattilaista tai asiasta tietävää ystävää katsomaan paperit läpi kanssasi. Voit aina myös soittaa taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle tai isännöitsijälle ja kartoittaa, millaisella pohjalla taloyhtiön talous ja kunnossapito on. Asiat kannattaa selvittää aina etukäteen, ettei sitoudu sijoittamaan kohteeseen, jossa on liikaa riskejä.

Valitse hyvä vuokralainen ja tee vuokrasopimus huolella

Muista, että upeinkaan sijoitusasunto ei riitä, jos siihen ei löydä sopivaa vuokralaista. Älä ota sijoitusasuntoosi ketä tahansa asumaan, vaan käytä hieman aikaa sopivan vuokralaisen löytämiseen. Tapaa aina potentiaaliset vuokralaiset kasvotusten, tarkista luottotiedot ja kartoita yleistiedot näiden taustasta. Missä elämäntilanteessa vuokralainen on nyt? Millainen taloudellinen tilanne hänellä on? Minkälaisia suunnitelmia hänellä on tulevaisuuteen? Miksi hän on lähtenyt edellisestä asunnostaan?

Pitkäaikaiset ja tyytyväiset vuokralaiset tuottavat parhaiten, sillä silloin asunto ei seiso turhaan tyhjillään, eikä omaa arvokasta aikaa kulu uusien vuokralaisten metsästämiseen. Vuokralaisista kannattaakin pitää hyvää huolta. Ole helposti lähestyttävä vuokranantaja ja reagoi nopeasti, mikäli vuokralaisilla tulee asuntoon liittyen kysyttävää tai korjauspyyntöjä.

Kun olet löytänyt sopivan vuokralaisen, tee kattava ja kunnollinen vuokrasopimus. Etsi lainmukainen pohja, jotta se on pätevä myös riitatilanteissa. Vuokrasopimuksesta tulisi käydä ilmi vähintään seuraavat asiat:

  • Vuokralaisen henkilötiedot (nimi, yhteystiedot, henkilötunnus)
  • Vuokranantajan tiedot (nimi, yhteystiedot, henkilötunnus)
  • Vuokrattavan kohteen tiedot
  • Mitä vuokraan sisältyy tai ei sisälly (mm. vesi, sähkö, autopaikka, lämmitys)?
  • Vuokrauksen alkamisen (ja mahdollisen päättymisen) ajankohta
  • Onko sopimus toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen?
  • Maksetaanko vuokravakuutta, kuinka paljon ja missä vaiheessa? Kuinka vuokravakuus palautetaan vuokralaiselle?
  • Millaisessa kunnossa asunto on vuokraushetkellä?
  • Millainen irtisanomisaika sopimuksella on?
  • Kuinka avaimet palautetaan vuokrasuhteen päätyttyä?
  • Millaisilla ehdoilla ja aikavälillä vuokraa voidaan korottaa?
  • Saako vuokralainen alivuokrata asunnon kolmannelle osapuolelle?
  • Ovatko tupakointi tai lemmikit sallittuja?
  • Millainen kotivakuutus vuokralaiselta vaaditaan?

Vaikka lähtökohta on se, että kaikki menee vuokrauksen suhteen hyvin, on silti syytä turvata omat oikeudet mahdollisia riitatilanteita varten. Sopimuksen lisäksi on hyvä käydä dokumentoimassa asunto valokuvin ennen vuokralaisen muuttoa. Näin sinulla on konkreettisia todisteita, mikäli esimerkiksi asunnon kunnosta tulee kiistaa. Voit ottaa myös vuokranantajan vakuutuksen, joka antaa turvaa isompia asunnolle sattuvia vahinkoja varten. Vaikka tämä voi kuulostaa ylivarovaisuudelta, on oma sijoitus tärkeä turvata, jottei käy niin, että koko sijoituksen tuotto valuu esimerkiksi vesivahinkoremonttiin.

Sijoitusasunto voi tuottaa monella tapaa

Mikäli etsit sijoitusmahdollisuutta, joka tuottaa salamannopeasti tuottoa, voi asuntosijoittaminen tuntua turhan hitaalta. Asuntosijoittaminen tuo toki tasaista tuloa joka kuukausi, mutta sen suosio perustuu myös kiinteistön tai asunnon arvon nousuun, joka tapahtuu pidemmällä aikavälillä. Tulevaisuudesta ei koskaan voi olla varma, joten pelkästään arvon nousuun ei omaa sijoitusta kannata laskea. Vuokran suuruus kannattaakin määrittää aina sellaiseksi, että se tuottaisi joka kuukausi. Etsi sopiva tasapaino, joka sopii sinulle.

Sopivan vuokran määrää laskiessa tulee huomioida mm. alueen yleinen vuokrataso, asunnon kiinteät kuukausittaiset ja vuosittaiset kulut sekä toivottu tuottosumma. Vuokraa laskiessa kannattaa pitää mielessä myös mahdolliset tulevat remontit ja kunnostukset sekä yllätyskulut, joihin tarvitaan budjettia. Vuokrasopimukseen tulee kirjata selkeästi vuokrankorotuksesta kertova pykälä, jotta pystyt tarpeen mukaan päivittämään vuokran suuruutta. Vuokran suuruus kannattaa tarkistaa aina vuokralaisen vaihtuessa, jotta se pysyy tuottavalla tasolla. Esimerkiksi, jos vastikkeet nousevat taloyhtiön remontin, muiden osakkaiden laiminlyöntien tai muiden itsestä riippumattomien syiden vuoksi, on tärkeää, että oman sijoitusasunnon vuokratasoa voi sopimuksen puitteissa korottaa, eikä oma sijoitus mene miinukselle.

Vuokraaminen ei ole ainoa asuntosijoittamisen muoto. Toiset suosivat taktiikkaa, jossa ostavat huonokuntoisia asuntoja, remontoivat ne ja myyvät sitten voitolla pois. Tämä vaatii perinteistä vuokraamista enemmän organisointia, mutta tuottaa nopeammin. Remontin voi halutessaan rahoittaa erillisellä rahoituksella, esimerkiksi Ferratum Remonttilainalla, jolloin projektissa pääsee nopeammin alkuun, kun sopiva sijoitusasunto löytyy. Lainan voi maksaa kuluitta pois sovittua maksuaikataulua nopeammin, jolloin voit helposti rahoittaa remontin lainalla, jonka maksat pois kerralla sitten, kun saat remontoidun sijoitusasuntosi myytyä.

Sijoita aina suunnitelmallisesti

Sijoittamista ei kannata harrastaa ilman suunnitelmaa. On tärkeää, että sinulla on suunnitelma, mitä tavoittelet sijoituksellasi ja millaista tuottoa sen tulisi sinulle tuoda – olipa kyseessä sitten asuntosijoittaminen tai jokin muu sijoittamisen muoto. Yleinen vuokratuotto Suomessa on ennen veroja 4-5%, joka onkin varsin realistinen ja helposti saavutettavissa oleva tavoite.

Lainan ottaminen sijoitusasuntoa varten on hyvä vaihtoehto, mikäli vuokra kattaa lainanlyhennykset ja korkokulut. Laske kuitenkin aina tarkkaan oman taloutesi tila, mikäli aiot hyödyntää sijoituksissasi velkarahaa. Huomioi esimerkiksi se, kuinka pystyt kattamaan sijoitusasunnosta aiheutuvat kulut silloin, jos asunto on tyhjillään jonkin aikaa esimerkiksi uusia vuokralaisia etsiessä tai suuremman remontin ajan. Millä maksat kulut silloin, jos vuokralainen kieltäytyy maksamasta vuokraa, mutta asuu edelleen asunnossa ennen häätöä? Korkojen nousuun on aina myös syytä varautua, kun ottaa lainaa.

Sijoitusasunnon asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa. Keskimääreiset sijoitusasunnon vakuusarvot liikkuvat tällä hetkellä noin 70-80% paikkeilla, riippuen toki asunnon/taloyhtiön sijainnista ja kunnosta, mikä tarkoittaa, että sijoitusasunnon ostamiseen tarvitaan n. 20-30% omaa rahoitusta tai muuta vakuutta. Jos asunnon arvo on esimerkiksi 100 000€, tulee itseltä löytyä 25 000 -30 000€ omaa rahoitusta. Tämän osuuden voi rahoittaa esimerkiksi säästöillä, panttaamalla muuta omaisuutta, kuten olemassa olevia asuntoja tai ottamalla erillisen rahoituksen, kuten esim. Ferratum Lainan.

Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan helppo ja mukava sijoittamisen muoto, joka takaa säännöllistä tuottoa matalalla riskillä!

Lisää tietoa aiheesta:

Remonttilaina mahdollistaa sijoitusasunnon kunnostamisen:
https://www.ferratumbank.fi/remonttilaina
https://www.ferratumbank.fi/blog/remontti-mielessa
https://www.ferratumbank.fi/blog/vinkit-asunnon-edulliseen-remontoimiseen